住宅宿泊事業法~営業日数180日までなので、無理なくスタート可能!住宅街*でも運営できる~


*規制は地区、自治体により異なります

既存のホテルや旅館などの宿泊施設に加えて、いまや世界の宿泊施設のスタンダードになりつつある民泊。日本では長らくこの民泊という新しいビジネスモデルに対応する法律が存在しませんでした。そこで国は暫定的な対応として、既存の枠組みである、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」を規制緩和し、一定の条件で民泊運営を行えるようにしてきました。
ただし、その規制緩和も実際の現場での運用にはそぐわないもので、いわゆる「違法民泊」の問題が解消されることはありませんでした。

そこで、実際に行われている民泊ビジネスを尊重しつつも、一定の公衆衛生や周辺住民の生活環境保全を両立し、訪日外国人の増加により逼迫する宿泊施設不足を解消するために「住宅宿泊事業法」という形で法律を制定し、民泊ビジネスを適法な形で行えるようにしたのです。
この住宅宿泊事業法は、いわゆる「民泊ホスト」「民泊物件の管理業者」「民泊物件の仲介業者」という、3つの角度から法規制が行われています。

今回はこの中でも特に、民泊ホストの方のための制度について解説いたします。

住宅宿泊事業とは?

民泊ホストの方のための制度と書きましたが、法律上は「住宅宿泊事業」といいます。これは読んで字のごとく「住宅」に人を「宿泊」させる事業のことです。
従来の法規制では、人を宿泊させる事業を営む場合には「旅館業法」に基づいた営業許可を取得する必要がありました。今回の法律の制定により、この宿泊させる事業の選択肢の一つに「住宅宿泊事業」が増えたのです。

旅館業との違いは、旅館業は建物の用途が「ホテル・旅館」として認められた建築物でなければならないのに対し、住宅宿泊事業では「住宅」で営業を行えることです。
ここでいう「住宅」とは、いわゆる一戸建てやマンション、長屋などのことです。住宅として認められるためには、実際に今、人が住んでいるか、あるいは入居人の募集が行われているかなど、住宅として使用されているか使用される予定があることを証明しなければなりません。ですので、住宅としての使用予定がない新築の民泊用マンションはこの住宅宿泊事業では認められない可能性があります。

住宅宿泊事業を行うためには

住宅宿泊事業を行うためには、民泊物件のオーナーが、民泊を行いたい物件を行政に「届出」する必要があります。行政は、民泊物件のオーナーから提出された届出を元に「住宅宿泊事業」が適切に行われているかどうかを管理します。

誰が許可を出すのか

住宅宿泊事業は届出なので、後述する要件をきちんとすべて満たした状態で書類を提出すれば、原則すべての人が民泊を始めることができます。
この届出に必要な要件を定めるのは都道府県、保健所を設置している市や特別区(東京23区)の場合はその保健所設置市や特別区です。

届出先の窓口

届出は、物件の所在地を管轄する都道府県知事、保健所設置市、または特別区の長が窓口になります。届出にはオンラインシステムの利用が予定されています。

住宅宿泊事業の届出のポイント

①「住宅」であること

大前提として、前述した「住宅」である必要があります。「住宅」というためには、台所、浴室、便所、洗面設備が備わっている必要があります。浴室はシャワーがあればOKで、浴槽までは必要ありません。

また、いわゆる「ユニットバス」でも問題なく、浴室、便所、洗面設備がそれぞれ独立している必要はありません。ただし、浴室などを近所の銭湯で代替することはできません。その他、実際に人が住んでいるか、住む予定のある(入居者の募集が行われている)物件であることも求められます。
今現在住んでいなくても、たとえばシーズンごとに使用する別荘や、休日のみ使用するセカンドハウスは住宅として認められます。

一方で、民泊専用に新築された投資用のマンションは住宅には該当しません。社宅や寮、保養所といった施設の場合も住宅として認められる可能性があるため、適宜管轄する自治体に相談が必要です。

②宿泊日数が180日を超えないこと

宿泊日数の計算については、民泊を実施する住宅ごとに行います。したがって、Aさんが物件甲と物件乙で住宅宿泊事業をする場合、物件甲で180日、物件乙で180日まで宿泊させることができます。

また、実際に人を宿泊させた日数でカウントするので、募集は1年中実施することができます。ただし、法律上は180日が上限とされていますが、自治体の条例で180日よりも短い日数を上限として定めることができます。
180日の日数確認は、定期的に都道府県等に事業者が自ら行うことになります。

③管理規約

賃貸物件やマンションを住宅宿泊事業に使用する場合、契約書やマンションの管理規約を確認する必要があります。「転貸(また貸し)の禁止」や「宿泊利用(民泊利用)の禁止」の文言が契約書や規約に入っていると、どんなにがんばっても届出を受け付けてもらうことはできません。
ですので、上記の物件で住宅宿泊事業を考えている場合は、必ず最初に契約書や管理規約を確認してください。

マンションの管理規約の場合、明確に「民泊可」と書いてあれば問題ないのですが、規約に記載がないこともあります。この場合は、マンションの管理組合の理事会などに『民泊を禁止にする方針の議事録はありますか?』と確認してください。禁止にする方針の議事録がある場合、やはり住宅宿泊事業を行うことはできません。
一方で規約に記載がない場合でも、「禁止にしない方針の議事録」があったり、あるいは「一切議事録がない」場合は住宅宿泊事業を行うことができます。

④管理業者への管理業務の委託

住宅宿泊事業者が届出をする住宅の居室数が6室以上になる場合は、住宅宿泊事業の運営に必要な管理業務を、住宅宿泊管理業者へ委託しなければなりません。この居室数は、住宅宿泊事業者ごとにカウントされます。たとえば1棟の建物に10室の物件があっても、2名の事業者がそれぞれ5室を営業している場合には、管理業者への委託は必要ありません。
また、いわゆる「家主不在型」の宿泊施設運営を行う場合にも、管理業務は必ず管理業者へ委託しなければなりません。

管理業務の詳細についてはここでは割愛いたしますが、たとえば住宅内の衛生面の管理(リネンや清掃)、鍵の受け渡しなどがその業務です。住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業の登録を受けている場合は、自ら管理を行うことが可能です。
また、届出する住宅の居室数が5室以下の場合も、住宅宿泊事業者が自ら管理を行うことができます。ちなみに「居室」とは「人が宿泊する部屋」のことです。ですので、宿泊に使用しないリビングなどは居室の数から除外されます。

⑤届出をした住宅の宿泊仲介業者

届出をした住宅に人を宿泊させる場合、自分で広告を出して宿泊者を募集することもありますが、一般的にはいわゆる「仲介サイト」に掲載することになると思います。この仲介サイトに掲載する場合にも一定の注意が必要です。
仲介サイトを運営する業者は、旅行業法に基づく旅行業の登録を受けている旅行業者か、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊仲介業者である必要があります。

⑥その他事項

周辺住民からの苦情に対応できる窓口を設置する必要があります。また、自治体によっては届出を行う前に周辺住民へのポスティングや、火災保険・損害賠償責任保険に加入することも求められることがあります。

制限等

住宅宿泊事業は、法律上180日を上限として人を宿泊させられます。ただし、自治体の条例によって宿泊日数やエリアを制限することが可能です。
たとえば、住宅専用地域(第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域など)では宿泊させられる曜日を制限する、といった具合です。
具体例を出すと、東京都新宿区では条例で「住居専用地域では月曜正午から金曜正午までの間は宿泊を禁止する」と制限されています。

ですので、実際に事業を行いたい地域の条例でどのような制限が行われているのかを事前に確認する必要があります。そうでないと、いざ事業を始める際に稼働日数が上がらない、利益に繋がらないということになりかねません。

申請コスト

住宅の届出そのものには費用がかかりません。ただし、管理業者に管理を委託する場合は委託費用がかかりますし、消防設備を設置する場合にはその費用がかかります。また、届出をした住宅から出るごみはすべて事業ごみになるので、産業廃棄物の回収業者に回収してもらう必要があります。その場合はごみの回収費用が別途かかることになります。

ペナルティ

住宅を届け出ることなく宿泊サービスを提供した場合、旅館業法違反となり罰金や懲役の対象になります。

また、
・届出事項に虚偽があった場合
・届出事項に変更が生じたが、変更の届出を行わなかった場合
・届出をした後に発行される標識を住宅に掲げない場合
・宿泊させた日数の報告をしない、虚偽の報告をした場合
・宿泊者名簿を設置しない場合
・適切な管理業者・宿泊サービスの仲介業者に委託をしない場合にも同様に罰金や懲役などの処罰が下されることになります。

営業の際に関連してくる法律

届出をした住宅で食事を提供する場合「食品衛生法」に従う必要があります。また、180日を超えて宿泊施設として営業する場合は「旅館業法」の許可が必要になります。

宿泊施設に備える消防設備に関しては「消防法」の規定に従う必要があります。前述したように届出住宅から出るごみはすべて事業系ごみなので、産業廃棄物扱いです。事業系ごみは、産業廃棄物の免許を持っている業者に回収してもらうことになります。

 

この投稿は情報提供を目的とするものであって、法的なアドバイスに依拠するものでもなく、また、法的なアドバイスを考慮したものでもありません。ご自身の物件の活用をご希望の方は、自らの責任において、法令を調査し、法令を遵守してください。
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